La hausse des loyers à Dakar : comprendre une crise silencieuse qui fragilise les familles sénégalaises

8 déc. 2025
4 min de lecture

Dernière mise à jour : 9 déc. 2025

Immobilier

La hausse des loyers à Dakar : comprendre une crise silencieuse qui fragilise les familles sénégalaises

Dakar traverse depuis plusieurs années une tension immobilière exceptionnelle. Dans la capitale sénégalaise, les loyers augmentent à un rythme qui dépasse largement l’évolution des revenus. Cette flambée, loin d’être anecdotique, bouleverse l’équilibre des ménages les plus modestes et transforme profondément le paysage urbain.

Un marché locatif dakarois sous tension : pourquoi les loyers explosent

La métropole concentre près de 3,7 millions d’habitants sur une presqu’île de seulement 550 km². Ce déséquilibre entre une population toujours plus nombreuse et un espace urbain limité crée un cycle inflationniste durable. Les effets sont visibles partout : des maisons qui se louaient 70 000 FCFA (106€) il y a trois ans partent aujourd’hui à 150 000 FCFA (228€), parfois plus. Dans le même temps, le salaire minimum stagne toujours autour de 50 000 FCFA soit 75 euros, accentuant le fossé entre le coût du logement et le pouvoir d’achat des familles.

Dans les zones urbaines où les loyers explosent, le surpeuplement devient une stratégie de survie : plusieurs familles partagent désormais un même logement pour réduire les coûts. Dakar voit ainsi se développer une forme de précarité urbaine directement liée à la tension immobilière.

Une flambée des prix inscrite dans le temps : plus de 115 % d’augmentation

Cette inflation immobilière n’est pas récente. Entre 1994 et 2010, les loyers dakarois ont largement été multipliés par deux. Ils ont augmenté de 115 %, une progression fulgurante qui n’a jamais vraiment été freinée. La demande de logements a été dopée par l’exode rural, la croissance démographique, le dynamisme économique de la capitale et l’arrivée croissante de nouveaux résidents issus de la diaspora ou d’expatriés. Face à cela, l’offre reste insuffisante, mal régulée et surtout inaccessible pour une large partie de la population.

Une loi de baisse des loyers peu appliquée : les limites de la régulation

En 2014, l’État sénégalais a pourtant tenté de réguler le marché en imposant une réduction des loyers, notamment de 29 % pour les logements inférieurs à 150 000 FCFA. Mais cette loi s’est heurtée à la réalité du terrain : une application faible, des contrôles limités et des stratégies de contournement bien rodées. De nombreux propriétaires déclarent vouloir reprendre leur bien pour y habiter — une démarche théoriquement légale — avant de le remettre discrètement en location à un prix plus élevé.

Le phénomène des expulsions illustre l’ampleur du problème. Entre novembre 2018 et octobre 2019, le tribunal de Dakar a enregistré plus de 5 000 avis d’expulsion, contre seulement 463 décisions favorables au locataire. Ces chiffres soulignent une fragilité juridique majeure : la majorité des baux restent informels, ce qui prive les locataires de protection effective. Beaucoup d’entre eux renoncent à toute démarche légale, préférant quitter les lieux pour éviter les tensions ou des coupures d’eau et d’électricité, parfois utilisées comme moyen de pression par certains bailleurs.

Les conséquences sociales sont profondes. Le logement, qui devrait être un pilier de stabilité pour les familles, devient source d’incertitude et de vulnérabilité. Les déménagements forcés se multiplient. Les ménages s’éloignent du centre, augmentant leurs coûts de transport et réduisant leur qualité de vie. D’autres acceptent de vivre dans des logements surpeuplés pour partager les charges. Dakar voit ainsi se renforcer une forme de précarité urbaine, directement liée à la pression immobilière.

Logements sociaux et solutions structurelles : un début de réponse mais un déficit immense

Face à cette situation, la réponse publique semble tarder à s'organiser. Cependant, le gouvernement prévoit la construction de 100 000 logements sociaux dans les années à venir. Ce programme représente une avancée importante, mais il demeure insuffisant au regard du déficit réel, estimé à plusieurs centaines de milliers de logements dans la capitale et sa périphérie. La réussite de ces projets dépendra également de leur localisation, de leur accessibilité financière et de la mise en place d’infrastructures adaptées.

Au-delà de la nécessité de construire davantage, la stabilité du marché locatif à Dakar passe aussi par une meilleure transparence, une formalisation des baux protégeant aussi bien locataires et propriétaires, un encadrement effectif des pratiques abusives et une stratégie d’aménagement urbain capable de désengorger la presqu’île. Le développement de nouvelles zones attractives, bien connectées et correctement équipées pourrait offrir une alternative crédible aux habitants comme aux investisseurs.

Une crise immobilière révélatrice des tensions sociales à Dakar

La crise des loyers à Dakar révèle finalement les défis découlant de la transformation rapide d’une capitale en pleine mutation. Elle met en lumière les tensions d’un marché où la spéculation, l'insuffisance de logements, la rareté foncière et l’absence de régulation efficace ou encore l'informalité des contrats cohabitent avec les aspirations légitimes des familles à accéder à un logement digne et abordable. C’est un enjeu économique, social et politique majeur, qui touche au cœur de la vie quotidienne et appelle des solutions structurelles. Les familles les plus modestes en paient le prix fort, prises dans un système où accéder à un logement décent devient un véritable parcours d’obstacles.

L'équipe Acheter Ma Maison En Afrique,

Découvrez nos offres de terrains à vendre au Sénégal et bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour réaliser vos projets. Contactez-nous dès aujourd'hui pour en savoir plus !